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小区会所产权归属问题分析/刘忠卫

近期,本所参与一宗小区内会所房地产的交易,买卖双方签订合同并已经办理了房产证的过户变更登记。然而,当小区业主获悉该宗交易后,认为会所是小区业主共有财产,不可以对外转让。采取了各种措施阻碍买受人正常经营会所。现拟就小区会所的产权归属问题简要分析如下:

一、依照目前有效的法律法规,判断会所产权归属的依据应以登记簿登记的房产和土地的权属权利人为准。

《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定:财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条规定:财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国物权法》规定,本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。第六条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

根据上述法律规定,房产交易前,买受人已经核查并确认出卖方对会所房产合法持有房产证,且未设定任何形式的权利负担。因此,出卖方拥有该会所产权且可以依法转让给买受人。事实上,根据本次交易已经办理了产权人为买受人的新房产证。

二、会所产权归属争议的根源

1、业主对会所是否列入公摊面积不清楚。

会所虽然没有明确的法律定义,但是实践中,上海市住房保障和房屋管理局颁发的沪房管规范市[2012]34号《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》中定义会所指按照规划部门批准的用于向业主或者以业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。本所参与的交易项目中,会所主要提供餐饮、住宿、茶艺等多种服务。

笔者认为,许多业主错误理解会所一定是属于业主共有的公用设施,继而套用《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

根据住房建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。因此,除了法律的规定或者合同中明确约定的外,建筑物的产权归属应以建筑物面积是否分摊到业主为界定原则。如果在开发商建设小区销售房产时,会所列入计算为每个业主的公摊面积,应当理解为业主已经分摊了会所的建设成本,属于业主的公用设施。但如果开发商明确该会所属于开发商,未列入销售公摊,那么只能认为会所是属于开发商的商业地产。

因此,建议开发商在销售房产时,应当在售房合同中明确会所的所有权的归属,不得将会所面积分摊到业主房产买卖合同中。本所律师参与的会所交易合同中,前期销售小区房产的合同中,均已经明确规定该会所由开发商所有,且该会所服务对象不仅限于业主,可以向社会和周边群众提供服务。

2、商品房销售过程中,开发商或销售代表夸大会所功能,做了不实承诺

很多业主在购买小区房产时,会比较关注小区的配套服务设施。有些业主会认为会所提供的服务以及会所的档次直接影响到该小区的整体形象。因此,有些开发商或销售代表在销售过程中以会所设施设备来作促销手段,做出不实承诺,引发业主的不满。

3、由于会所追求盈利,面向业主以外的群体提供服务,导致业主认为影响了业主的正常生活。因此,导致业主和会所经营者发生冲突,业主希望能够通过明确会所属于全体业主共有而参与对会所的经营管理,甚至希望参与对经营效益好的会所的利益分配。

三、会所产权归属争议的解决

对业主而言,最好的方式是会所能持续经营,业主能享受比小区外客户更好的贵宾服务。会所的所有权与经营权问题是一柄双刃剑,如果片面强调会所属于业主共有且只能面向业主服务,则要考虑会所能否持续经营,业主的消费能力是否可以支撑会所的物业管理费、人工费、维修费和经营费用,只有会所能持续经营且带来效益,才可以给小区业主带来实惠。

事实上,小区会所的实际经营状况普遍不理想。据网络数据,不完全统计,北京现有楼盘的70%以上建有小区会所,其中六成处于亏损状态;深圳的小区会所亏损八成以上,广州则高达九成。如果会所列入小区业主共有,且只面向业主提供服务,往往会所无法持续经营,只有在销售房产时,为了提升小区整体形象,由开发商承担费用勉强经营,一旦销售完成,开发商向小区业主移交会所经营权后,会所的经营就会面临严重困难。越豪华的会所经营成本越高。例如曾经有个会所有包括健身、美容、餐饮、棋牌娱乐室、室内恒温游泳池、按摩室、商务中心和茶艺、超市等服务,但业主消费支付的费用根本不足以支付水电费和人工费。开发商停止垫款后,会所的服务质量迅速降低,最后承租经营者主动停止经营,直接导致小区业主根本无法实现在小区会所中直接享受商业、餐饮、休闲、娱乐等服务的良好愿望。由于会所属于业主共有,业主不仅不能专享高档会所服务,反而要分摊承担会所高昂的物业管理费和维修费用。

笔者认为,上海市住房保障和房屋管理局颁发的沪房管规范市[2012]34号《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》为解决会所产权归属以及经营事项的争议提供了比较好的方案。

   该通知规定,会所所有权的归属,应当由房地产开发企业与购房人在商品房预(出)售合同中约定明确。合同未约定或者约定不明确的,会所所有权为房地产开发企业所有。另外,该通知也规定,会所的经营服务方式和服务功能,房地产开发企业应当与购房人在商品房预(出)售合同正文或者合同附件中约定明确,商品住房销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的,房地产开发企业不得擅自改变。

由于该通知内容尚未以法律法规形式确定,因此,笔者也希望国家能尽快出台相关法律法规,平息目前社会上的会所权属争议。


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